Приближается весна, традиционное время значительного роста спроса на загородную недвижимость. Кто-то выбирает готовый дом или коттедж, кто-то уверен, что нужно купить участок земли, а дом построить самостоятельно. Обе точки зрения, безусловно, правильные. Но в обоих случаях покупателю придется общаться с продавцом его будущей недвижимости. Итак, традиционные ответы на часто задаваемые вопросы, и что они могут значить.

Начнем с самого главного – выбора земли.

Часто можно услышать фразу, что по документам земли скажем 10 соток, а по факту у Вас будет 12. Чаще всего такое утверждение применимо для земельных участков, расположенных в деревнях, садоводческих товариществах, словом там, где не ведется централизованная застройка. Подобное утверждение, преподносящееся как безусловный плюс, на самом деле означает только одно: предлагаемые документы на земельный участок неправильно оформлены. Чем это грозит? Если лишняя земля уже кому-то продана (если  слово «лишняя» вообще уместно в применении к объектам недвижимости) или обещана Администрацией (об этом можно узнать зачастую только через год после оформления всех формальностей со стороны Вашего нового соседа), то Вам грозит судебное разбирательство и снос всех незаконно возведенных строений, расположенных теперь уже на чужой земле.  Снос осуществляется за счет виновной стороны и, влечет, как правило, сложные отношения с соседом в будущем. В лучшем случае, воспользовавшись правом дачной амнистии, Вам придется, не откладывая это дело в долгий ящик, переоформить все документы заново, заплатив за лишний земельный надел по рыночной стоимости или по кадастровой, которая, уже начиная с 2010 года, в ряде районов  Московской области превысила рыночную.

Второй традиционный вопрос: «А возможна ли прописка»? И здесь практически все продавцы отвечают положительно, обращая наши взоры к положительному решению на этот счет высочайшего Верховного суда РФ. Однако и здесь не совсем все так однозначно, хотя Вам сказали чистую правду. Обязательно нужно смотреть документы на землю. Если в графе «объект права» указана категория земель – земли населенных пунктов, то, невзирая на вид разрешенного использования, Вы сможете практически без особого труда прописаться в своем доме. Слово «практически» означает, что чиновники не любят, когда мы реализуем свои законные права «без особого труда». В случае если категория земли оказалась сельскохозяйственной, то при выполнении некоторых обязательных условий, Вас пропишут только по решению Суда. К обязательным для соблюдения условиям, например: относится требование к Вам, что данная недвижимость является единственной.

Следующий обязательный вопрос: «Что с коммуникациями»? Такой же традиционный ответ: «С этим все просто, газ и свет по границе участка, подключат в любой момент» или «Газ и свет уже проплачены». Что же на самом деле скрыто за таким положительным и обнадеживающим ответом? Следует знать, что достаточным условием  для подключения Вашего дома к центральным сетям энергоснабжения, являются технические условия, которые можно получить сразу после приобретения земельного участка в собственность. То есть, оформив Свидетельство на право собственности на земельный участок, Вы имеете право получить технические условия на подключение к электросетям и магистральному газопроводу, обратившись в соответствующие регулирующие этот вопрос организации. Срок выдачи технических условий как в энергосбыте, так и в газовом тресте составляет две недели. И вот только после этих двух бумажек ответ: «С этим все просто, газ и свет по границе участка, подключат в любой момент», является правдивым. Указ же Президента РФ о предоставлении каждому дачнику электрических мощностей до 15 кВт за символическую цену, уже давно научились обходить, отвечая на Ваш запрос положительно, чтобы не расстраивать Президента, но вместе с тем уклончиво и неоднозначно. Конечно, наличие технических условий на энергетические мощности значительно повышает стоимость и ликвидность предлагаемого земельного участка, так почему же, если все так безоблачно и просто, продавец решил переложить приятные двухнедельные хлопоты на Вас? Ответ очевиден.

Вы выбрали землю, приняв или нет во внимание приведенные выше советы. Поздравляю, я искренне рад за Вас.

Если Вы купили землю с построенным на нем домом и подключенными к нему центральными коммуникациями, то дальнейшие Ваши хлопоты ограничатся, лишь косметическим ремонтом – приятные хлопоты. Стоит только знать, что договор купли-продажи в таком случае оформляется одновременно на землю и дом. Предложение оформить дом на Вас после сделки купли-продажи земли является некорректным, как с точки зрения правильности оформления документов, так и с точки зрения ухода от налогов со стороны продавца недвижимости. И если пока, неуплата налогов государству не режет слух современному гражданину, то вполне реальная возможность в будущем утраты личного имущества, должна насторожить Вас. Речь идет о заявлении в регистрирующие сделку органы в случае продажи только земельного участка, об отсутствии на нем строений. Только после этого сделка подлежит регистрации. Конечно, никто не поедет проверять правдивость Ваших слов, но существует много других документально подтвержденных способов для выявления обмана. В этом случае появляется основание для отмены сделки купли-продажи. Так же стоит проверить наличие кадастрового паспорта на строение, и соответствие площади указанной в Свидетельстве на собственность со значением из кадастра.

Итак, строим дом, как говорится с нуля. Расхожая мысль, что так будет дешевле на сегодня уже не верна, с тех самых пор как, в малоэтажное загородное строительство пришли крупные застройщики. Но зато Вы сможете создать уникальный, спроектированный и построенный только для Вас и, конечно, Вашей семьи, прекрасный  ДОМ. И хотя данный путь самый сложный, он доставит Вам максимальную радость и комфорт завтра и на многие годы вперед. Главным проводником к воплощению Вашей мечты в реальность будет архитектор. И вот тут главное не стать жертвой личных амбиций архитектора, который может захотеть реализоваться за Ваш счет, или, что еще хуже, оказаться шарлатаном коих немало. Здесь можно дать несколько объективных советов при выборе архитектора. Во-первых, это не должен быть проектный институт, который обязательно появиться потом, на этапе создания конструктивных чертежей. Выбирайте человека или группу архитекторов, что в ряде случаев может дать замечательный положительный результат. Конечно, нужно поинтересоваться выполненными ранее проектами и не только на бумаге, но обязательно воплощенными в жизнь. Доказательством тому могут являться фотографии готового объекта, отзыв благодарного заказчика, ведь такие люди должны быть, или даже экскурсия. И поскольку проживание за городом имеет свою особую бытовую специфику, формирующуюся в Вашем сознании только после переезда за город и проживания там в течение пары лет, бесспорным плюсом самому архитектору будет постоянное проживание его за городом в собственном доме. Дальше стоит довериться профессионалу, активно погружая его во все, что Вы цените в быту. Только совместное участие позволит получить максимальный результат.

Жизнь за городом в собственном доме – это большое удовольствие и здоровье для Вас и ваших самых близких людей. Попробуйте. Поселок Эдельвейс проектировался и строился для создания максимального комфорта своих жителей.

Михненко Андрей.