Очень часто приходится разъяснять, в том числе и «специалистам» рынка недвижимости, на каких землях возможно вести малоэтажное строительство. В головах людей все смешалось и тщательно перепуталось. Что лучше: земли сельхозназначения под дачку или земли поселений для садоводства, и что важней: категория земли или ее разрешенный вид использования?

Земли в нашей стране разделяют на категории в зависимости от целевого назначения – разрешенного вида использования. Согласно Земельному кодексу РФ земли бывают следующих категорий:

1. Сельскохозяйственного назначения;
2. Поселений;
3. Промышленного и иного специального назначения;
4. Особо охраняемых территорий и объектов;
5. Лесного фонда;
6. Водного фонда;
7. Запаса.

К землям сельскохозяйственного назначения относят земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. В их составе выделяют сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья и пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

К землям поселений относятся земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.

Остальные категории земель для строительства жилых домов не используются, и поэтому мы их не рассматриваем.

Для строительства жилых домов подходят земли поселений с любым разрешенным видом использования, и, с недавних пор, земли сельскохозяйственного назначения с определенным разрешенным видом использования с рядом оговорок. Какие же это виды разрешенного использования?

Первый и самый удобный вариант – ИЖС (индивидуальное жилое строительство), применяется только на землях поселений. В домах, построенных на таких участках, можно регистрировать постоянное проживание, то есть прописываться. Кроме того, к таким участкам местная администрация обязана проводить все необходимые коммуникации и обеспечить доступ к социально-значимым государственным объектам – учреждениям образования, здравоохранения и культуры.

Второй вариант – дачное строительство, можно применять, как на землях поселений, так и на землях сельскохозяйственного назначения. В дачных домах с недавнего времени тоже можно прописываться, но все коммуникации, скорее всего, придётся тянуть за счёт совокупных усилий членов вашего дачного общества.

Третий вариант – садоводство. Отличается от дачного только тем, что в домах, построенных на садовых участках нельзя прописаться, хотя проживать можно хоть круглый год. Хотя начиная с 2011 года, на землях населенных пунктов, с разрешенным видом использования для садоводства, прописка стала возможна.

Четвёртый вариант – личное подсобное хозяйство, ЛПХ, используется для земель сельскохозяйственного назначения. Для более детального ознакомления лучше изучить Федеральный закон о Личном Подсобном Хозяйстве. Но вкратце суть такова: если участок, выделенный под ЛПХ, находится в черте населённого пункта, то строить можно. Иначе – участок считается полевым и на нём, грубо говоря, можно только картошку выращивать.

Пятый вариант – крестьянско-фермерское хозяйство, КФХ, используется для земель сельскохозяйственного назначения. Этот вариант приятен тем, что площадь земельного участка может быть достаточно большой, несколько гектар.  Минусом КФХ является то, что, построив дом на таких землях, Вы обязаны заниматься сельскохозяйственной деятельностью. Но зато фермер имеет право построить на своей земле жилой дом.

Какие же недостатки таит в себе земля категории – земли сельскохозяйственного назначения? Перевод земли из категории сельхозземель в категорию земли поселений значительно затруднен, а порой и вовсе невозможен. Например, если администрация признает, что Ваш земельный участок имеет высокую ценность почв, превышающую средний по району показатель. Администрация района имеет преимущественное право выкупа земельного участка при переводе земель из сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Другими словами, собственник сможет продать свой земельный участок только после уведомления администрации и получения от нее отказа от выкупа земли в государственную собственность. Такая зависимость от властей способна сделать токсичным самое экологически чистое место. Нужно правда честно сказать, что пока, при проведении сделки купли-продажи сельхозземель, Регистрационная палата не требует реализации преимущественного права выкупа. Если все же вышеуказанный документ был затребован, применяются различные обходные схемы передачи прав собственности на земельный участок – Договор дарения или переуступки прав земельного пая, забывая, что сделка, носящая притворный характер, подлежит аннулированию, а предмет сделки переходит в доход Государства. Учитывая ограниченность главного, невозобновляемого источника доходов районной Администрации – земельных участков, пригодных для продажи и свободных от притязаний третьих лиц, думаю в скором будущем, а по моим данным в некоторых районах Подмосковья уже в настоящем, начнется повсеместная инвентаризация земельных угодий с проверкой правовых основ выделения земельного участка и совпадения фактического использования земли с ее разрешенным видом использования. Скажите ну и что? Да вплоть до передачи земли обратно в Государственную собственность. И это не национализация.

Что касается изменения разрешенного вида использования земли, то это происходит после проведения общественных слушаний, в течении трех месяцев, а если у Вас уже земля с категорией земли поселений и к Вашему дому уже проведена дорога и проложены коммуникации, то не будет никаких объективных препятствий со стороны муниципальных властей для присвоения такому земельному участку разрешенного вида использования – ИЖС, ведь, прописавшись Вы будете выплачивать налоги в местный бюджет. И если «Вам покой не по карману», то участок с категорией – земли сельскохозяйственного назначения вполне способен  добавить несколько острых моментов в Вашу будущую размеренную и спокойную жизнь.

Михненко Андрей.