На прошлой неделе в Москве прошли две заметных выставки недвижимости в Центральном Доме Художника и Гостином Дворе. Надо сказать, что был представлен весь спектр объектов недвижимости: новостройки Москвы и ее области, зарубежная недвижимость, объекты малоэтажного строительства. По сравнению с прошлым годом, число посетителей заметно выросло. Меня больше всего интересовало предложение по коттеджной застройке.

Не взирая на достаточно небольшое предложение коттеджных поселков на выставке, не более 10 % от общего предложения рынка, мне удалось в один день пообщаться с достаточно компетентными представителями от каждого из поселков. Что объединяет все девелоперские предложения в сегменте малоэтажного строительства? В основном, да почти все, «Коттеджные поселки» - это огромный кусок земли и предложенный на картинке или в виде макета проект будущей застройки на сто – двести – триста домиков или таунхаусов, с большими обещаниями прекрасного будущего и ужасными документами на Вашу будущую собственность. Справедливости ради надо сказать, что было два предложения: одно - на Симферопольском шоссе почти полностью готовый очень красивый поселок со своим рестораном и гостиницей и другое - на Пятницком шоссе просто поле, но с хорошими, на сегодня почти невиданными документами – земли поселений.

У владельцев земельных участков в Подмосковье, тех, что исчисляются несколькими гектарами, зреет четкое убеждение, что этот кусок земли и есть тот самый заветный коттеджный поселок, который сделает Вас счастливыми, а его богатым, а если он расположен на Новорижском направлении, то это уже как минимум элитный поселок. Этим в основном и объясняется огромное предложение совсем новеньких, как хрустящая, пахнущая типографской краской, денежная банкнота, коттеджных поселков. А между тем, земля – это всего 5 – 10  % от общей суммы инвестиций.

Как человек достаточно искушенный в вопросах подведения центральных коммуникаций к объектам застройки и любящий интересоваться правовой стороной предлагаемой недвижимости, я был «ночным кошмаром» большинства «компетентных представителей». И фраза «Вы что юрист!?» уже не звучала как оскорбление, а ложилась бальзамом мне на душу. Значит знают про «скелет в шкафу»!

Про то, когда и в каком поселке будет «город-сад» я уже писал ранее, указывая все же скорей оптимистичные сроки строительства, а вот о качестве документов, по замечанию моих друзей, писал как-то слишком деликатно и интеллигентно. Как не странно, большинство людей не уделяют достаточного внимания самой главной стороне сделке купли-продажи – чистоте предлагаемых документов. Да и кому теперь верить? Еще в начале 2008 года любой риэлтор сказал бы Вам, что строить на сельхозземлях нельзя. Но сейчас, сами риэлторы пустившись в массовое освоение подобных земель, используя временно предоставленную Страной ускоренную схему оформления документов на собственность, корректно говорят, что свидетельство на строение будет и в нем даже можно прописаться, опуская мелкие нюансы и детали.

Итак, о чем недоговаривают продавцы домов, возведенных на сельхозземлях.  С 1 сентября 2006 года вступил в силу закон, дающий путевку в жизнь самовольно возведенным строениям, так называемый «Закон о дачной амнистии». Теперь можно легко и без лишних проволочек в Регистрационной палате, заполнив Декларацию об объекте недвижимого имущества, получить Свидетельство на право собственности на строение. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 апреля 2008 г. N 7-П, поставило окончательную точку о праве регистрации граждан РФ в садовых домиках, пригодных для постоянного проживания. На практике сейчас эта мера широко используется, но получить заветную регистрацию возможно только по решению суда, да и то не во всех случаях. Привычным путем (путем подачи заявления о регистрации в Муниципальные органы власти) получить прописку невозможно. И здесь возникает закономерный вопрос: почему через суд, если все по закону? К сожалению, ни один из упомянутых выше законов, так упрощающий нашу жизнь, и жизнь массовых застройщиков, не освобождает Вас – нынешних владельцев подобной недвижимости, от приведения документов на землю в соответствие с ее фактической категорией и разрешенным видом использования. И если поменять разрешенный вид использования достаточно легко (проведение общественных слушаний – от трех месяцев), то изменить категорию земли – дело сложное и, значит, денежноемкое (минимум год). По разным оценкам, стоимость земли вырастет в два раза, а чаще больше, после перевода земли из сельскохозяйственного назначения в земли поселений. Теперь Вы тоже, очень приблизительно, можете оценить сумму будущих расходов, связанных с переводом Вашей земли в категорию – земли поселений. А если принять во внимание тот факт, что приводить документы в порядок  придется всей коттеджной застройке, объединенной той или иной формой договора о совместном сосуществовании, то суммы и сроки будут стремиться в бесконечность.

Современные девелоперы, используя временную возможность (Закон о дачной амнистии имеет ограниченный срок действия), продают Вам вместе с объектами недвижимости и «приятные хлопоты» в будущем. Мне могут возразить: но ведь никто сейчас не заставляет приводить документы в соответствие. И это действительно так, но это не вся правда. Попробуйте зайти в отдел Архитектуры и оформить с такими документами Постановление на ввод в эксплуатацию возведенного строения. А как будет реализовываться право преимущественного выкупа Администрацией района при переводе земель из сельскохозяйственного назначения в земли поселений? Другими словами, собственник сможет продать свой земельный участок только после уведомления администрации и получения от нее отказа от выкупа земли в государственную собственность, и это должно было происходить при каждой сделке купли продажи сельхозземли. Но отказ выдают люди, а значит, нет ни чего невозможного, могут возразить мне оптимисты. Но люди могут также захотеть купить Ваш прекрасный участок с коммуникациями и строением, по специальной цене, а еще проще опротестовать, проведенную ранее, сделку купли – продажи. Скажите фантастика? А сами в это верите? А как быть с сельхозучастками, имеющими высокую ценность почв, превышающую средний по району показатель? Такие земли в другую категорию не могут быть переведены ни при каких условиях.

 Конечно, сначала государство в лице чиновников с зарегистрированных объектов недвижимости начнет собирать налоги, отстаивая Государственные интересы, а потом чиновники с радостью помогут Вам привести документы в соответствие. И это все по закону. Вас же ни кто не заставляет и не обманывает?

В заключении хочу сказать, что, покупая сегодня дом на сельхозземлях, продавец  вместе с прекрасным домом передает Вам почетное право приведения документов в надлежащий вид самостоятельно и за свой счет (расходы будут значительны), а в некоторых случаях перевод документов будет и вовсе невозможен.

Михненко Андрей.